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    換物業(yè)需要多少業(yè)主同意,怎么換物業(yè)

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    換物業(yè)需要多少業(yè)主同意,怎么換物業(yè)

    如何更換物業(yè)公司?根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定:業(yè)主大會有權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)予終止。

    如果馬先生所在的小區(qū)已經(jīng)成立了業(yè)主大會,則可以通過業(yè)主大會選聘新的物業(yè)公司接管原物業(yè)公司,向小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。若李先生所在的小區(qū)尚未成立業(yè)主大會,則無法直接聘用物管公司。那更換物業(yè)公司到底該如何操作呢?下面一起來學(xué)習(xí)一下,具體操作流程。

    一、提出申請
    物業(yè)管理小區(qū)(大廈)符合下列情況之一的,業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)(大廈)所在的街道辦事處(或鎮(zhèn)人民政府,下同)書面提出申請,填報《首屆業(yè)主(代表)大會籌備小組成立申請表》,成立首屆業(yè)主委員會:
    (一)物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上;
    (二)物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%,且使用超過一年的。
    二、成立籌備小組
    街道辦事處收到申請后,作出書面批復(fù)意見,指導(dǎo)小區(qū)(大廈)成立業(yè)主委員會籌備小組(以下簡稱籌備小組)。
    三、籌備小組開展籌備工作
    (一)籌備小組經(jīng)批復(fù)成立后,應(yīng)告知建設(shè)單位或物業(yè)公司在15日內(nèi)將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報街道辦事處;街道辦事處收到有關(guān)材料后5日內(nèi)將上述資料交予籌備小組。
    (二)籌備小組自成立之日起30日內(nèi)擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主委員會選舉辦法》,并在小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置張貼公布,征求業(yè)主意見;I備小組將《業(yè)主委員會政策法規(guī)宣傳資料》在宣傳欄內(nèi)公布并發(fā)放給業(yè)主。
    (三)籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過自薦或推薦方式產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人。
    (四)籌備小組將業(yè)主委員會候選人簡歷表、業(yè)主委員會選票格式樣本、業(yè)主大會議程向業(yè)主張貼公布,同時將《業(yè)主委員會選舉辦法》書面送達(dá)全體業(yè)主。
    四、召開大會選舉委員籌備小組完成以上工作后,將業(yè)主候選人名單及簡歷表、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主公約》送達(dá)街道辦事處,并提出召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的書面申請,同時做好會務(wù)籌備工作,包括落實場地,組織人員印制選票,設(shè)備投票猜箱,通知所有投票權(quán)人,知會街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關(guān)人員。
    籌備小組根據(jù)議程召開大會:收集、登記選票;審議并表決通過《業(yè)主委員會章程》及《業(yè)主公約》;公開唱票、點票,宣讀選舉結(jié)果,產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。
    會后籌備小組將大會簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計表予以公布。
    五、申請登記業(yè)主委員會
    自產(chǎn)生之日起15日內(nèi),持下列文件向所在區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理備案登記手續(xù);
    (一)業(yè)主委員會登記申請表;
    (二)街道辦事處核準(zhǔn)證明;
    (三)業(yè)主委員會選票;
    (四)業(yè)主代表選票;
    (五)業(yè)主授權(quán)委托書;
    (六)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會簽到表;
    (七)業(yè)主委員會章程;
    (八)業(yè)主公約;
    (九)其他相關(guān)資料。
    六、核準(zhǔn)批復(fù)
    區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門經(jīng)審核,給予業(yè)主委員會書面批復(fù)意見。業(yè)主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續(xù),并將公章式樣報區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門及街道辦事處備案。

    業(yè)主委員會章程業(yè)主委員會章程(示范文本):
    第一章總則
    第一條本會是本物業(yè)管理范圍內(nèi)代表全體業(yè)主對本物業(yè)實施自治管理的組織。本會由業(yè)主大會業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生,業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)則業(yè)主擔(dān)任。本會是業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu),對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。
    第二條本會接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督與指導(dǎo)。業(yè)主是指房
    第三條本章程所稱屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人。
    第四條本會代表全體業(yè)主的合法權(quán)益,實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制,保障物業(yè)的合理與安全使用,維護(hù)本物業(yè)的公共、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、明的環(huán)境。
    第二章組織及職責(zé)
    第五條第一屆業(yè)主委員會,由物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理單位、業(yè)主代表組成籌委會,籌委會推薦本會候選人名單,提交第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。
    第六條本會設(shè)委員--名,其中主任一名,副主任--名,本會主任、副主任在全體委員會中選舉產(chǎn)生。本會聘任執(zhí)行秘書(或秘書長)一名,負(fù)責(zé)處理本會日常事務(wù)。執(zhí)行秘書可以是,也可以不是委員。本會主任、副主任、執(zhí)行秘書為專職或兼職。
    第七條本會權(quán)利
    1、召集和主持業(yè)主大會;
    2、與物業(yè)管理單位議定管理服務(wù)費等費用的收取標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法; 3、采用招標(biāo)或其他方式,聘請物業(yè)管理單位對本物業(yè)進(jìn)行管理,并與其簽訂管理合同;
    4、與物業(yè)管理單位議定年度管理計劃、年度費用概算及決算報告; 5、檢查、監(jiān)督物業(yè)管理單位的物業(yè)管理工作;
    6、修訂業(yè)主公約、本會章程。
    第八條本會義務(wù)
    1、籌備業(yè)主大會并向業(yè)主大會報告工作;
    2、執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項決議;
    3、執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定,對住用戶開展多種形式的宣傳教育;
    4、保障本物業(yè)各項管理目標(biāo)的實現(xiàn);
    5、執(zhí)行政府部門對本物業(yè)的管理事項提出的指令和要求;
    6、本會作出的決定,不得違反法律、法規(guī)政策,不得違反業(yè)主大會的決定,不得損害業(yè)主公共利益。
    第九條本會召集業(yè)主大會可采取會議或書面征求意見等形式。
    第十條下列人員經(jīng)本會決定可獲得適當(dāng)津貼:
    1、本會主任;
    2、本會副主任;
    3、本會執(zhí)行秘書;
    4、本會同意的其他人員。
    第三章會議
    第十一條本會會議每三個月至少召開一次。有三分之一以上和委員提議或主任、副主任認(rèn)為有必要時,可召開特別會議。
    第十二條本會會議的召開應(yīng)由召集人提前七天將會議通知有關(guān)料送達(dá)每位委員。委員因故不能參加會議的,可以一次性書面委托代理人參加。
    第十三條本會會議由主任召集、主持,主任因故缺席時,由副主任主持。
    第十四條本會召開會議時,可邀請物業(yè)管理行政主管部門及政府有關(guān)部門(街道辦事處、派出所等)、物業(yè)管理單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議,但上述人員沒有表決權(quán)。當(dāng)本物業(yè)有三分之一以上為出租時,必須聘請相當(dāng)于本會委員三分之一以上人數(shù)的承租人代表為聘請委員,并通知其列席本會會議。
    第十五條本會會議決定問題,采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。會議進(jìn)行表決時,每位委員有一票表決權(quán)。若表決中出現(xiàn)贊成票與反對票相同時,由主任或會議主持人在自已已投過的一票外,再投一票決定票(贊成或反對票),但此規(guī)定不適用于對其本人或直系親屬有利害關(guān)系的事項。第十六條本會執(zhí)行秘書必須作好每次會議記錄,并由會議主持人簽署后存檔;涉及物業(yè)管理的重大問題應(yīng)由與會的全體委員簽署。
    第四章委員
    第十七條本會委員由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產(chǎn)生,人數(shù)為單數(shù),最多不超過15人。
    第十八條本會委員由道德品質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強,有一定的組織能力和必要的工作時間的成年人擔(dān)任。
    第十九條本會委員的撤換、增,由本會會議通過后,提交業(yè)主大會確認(rèn)。
    第二十條有下列情形的人員不得擔(dān)任本會委員,已擔(dān)任的須停任,并由下次業(yè)主大會確認(rèn):
    1、已不是業(yè)主;
    2、無故缺席會議連續(xù)三次以上;
    3、因體或精神上的疾病而喪失履行職責(zé)能力的;
    4、有違法犯罪行為被司法部門義定或正在接受調(diào)查的;
    5、其他原因不適宜擔(dān)任本會委員的。
    6、第二十一條任何委員停任時,必須在停任后半個月內(nèi)將由其管理、保存的本會件、資料、帳以及屬于本會的所有物移交給本會。
    第二十二條委員的權(quán)利和義務(wù)
    (一)權(quán)利
    1、有權(quán)參加本組織的有關(guān)活動;
    2、有選舉、被選舉和監(jiān)督權(quán);
    3、有權(quán)參與本會有關(guān)事項的決策;
    4、具有對本會的建議和批評權(quán)。
    (二)義務(wù)
    1、遵守本會章程;
    2、執(zhí)行本會的決議,完成本會交辦的工作;
    3、參加本會組織的會議、活動的公益事業(yè);
    4、向本會的工作提供有關(guān)資料和建議;
    第五章經(jīng)費與辦公用房
    第二十三條本會的經(jīng)費由--費用中支出。
    第二十四條本會的經(jīng)費開支包括:業(yè)主大會和本會會議;有關(guān)人員的津貼;必要的日常辦公等費用。經(jīng)費收支帳目由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理,每季度向本會匯報,每年度向業(yè)主公布。
    第二十五條本會的辦公用房由--解決。
    第六章附則
    第二十六條業(yè)主大會通過的有關(guān)本章程的決定都是本章程的組成部分。
    第二十七條本會的解散與終止,依照業(yè)主大會的決定或政府主管部門的決定解散或終止。
    第二十八條本章程經(jīng)業(yè)主大會通過后生效,同時報當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政部門備案。

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