注冊安全工程師考試試題及答案

(一)估價對象為某三星級賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。

1.業(yè)主委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該賓館的抵押價值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的表述中，正確的是( )。

A.抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場變動造成市場價值下降形成預(yù)期風(fēng)險

B.抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場價值減損形成適宜性風(fēng)險

C.抵押人不能履行債務(wù)時，因處置抵押物的強制性等造成房地產(chǎn)價形成耗損風(fēng)險

D.選用估價方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險

答案：A

提示：抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場價值減損形成耗損風(fēng)險。抵押人不能履行債務(wù)時，因處置抵押物的強制性等造成市場變現(xiàn)風(fēng)險。

2.如果該賓館的財務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益，則在運用收益法評估該賓館的價值時( )。

A.該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤可視作年凈收益

B.按當(dāng)?shù)赝�類賓館的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益

C.該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當(dāng)?shù)赝�類賓館的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益

D.根據(jù)該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財務(wù)費用，并考慮未來變動情況， 扣減當(dāng)?shù)赝�類賓館的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益

答案：D

3.若采用成本法估價，下列表述中不正確的是( )。

A.應(yīng)對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計算折舊

B.無論借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息

C.在估價測算過程中土地取得成本應(yīng)包括補繳的土地使用權(quán)出讓金

D.在最終積算價值中應(yīng)扣減需補繳的土地使用權(quán)出讓金

答案：C

4.假如以投�；馂�(zāi)險為估價目的評估該賓館的保險價值，估價結(jié)果為3500萬元，則( )。

A.3500萬元是該賓館的公開市場價值

B.3500萬元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場價值

C.3500萬元是保險事故發(fā)生后的損失價值

D.投保時，保險金額不能超過3500萬元

答案：D

(二)某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價師咨詢房地產(chǎn)價值變動情況。

5.若房地產(chǎn)估價師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值發(fā)生減損，其主要原因是( )。

A.道路擴寬后，交通發(fā)生變化

B.綠地率發(fā)生變化

C.公共配套設(shè)施發(fā)生變化

D.土地形狀發(fā)生變化

答案：B

6.若房地產(chǎn)估價師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值增值，其主要原因是( )。

A.噪聲和污染程度發(fā)生變化

B.土地形狀發(fā)生變化

C.人口密度發(fā)生變化

D.出行便捷程度發(fā)生變化

答案：D

7.房地產(chǎn)估價師認(rèn)為測算房地產(chǎn)價值變化額度的正確思路足( )。

A.由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準(zhǔn)地價修正法計算價值變化額度

B.以減少的綠地的建設(shè)成本費用作為價值變化額度

C.用市場法分別測算出城市道路擴展后房地產(chǎn)的價值，相減得出房地產(chǎn)價值變化額度

D.用路線法測算臨街距離引起的房屋價值變化得出房地產(chǎn)價值變化額外負(fù)擔(dān)度

答案：C

(三)某工廠有甲、乙兩個廠區(qū)，當(dāng)初兩個廠區(qū)的土地均由劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在于20世紀(jì)90年代已經(jīng)補交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)。現(xiàn)在甲廠區(qū)為危險房，乙廠區(qū)為嚴(yán)重?fù)p壞房，房地主行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后重新建造廠房�，F(xiàn)請某估價機構(gòu)同時對兩廠區(qū)進行估價。

8.針對以上情況，在估價時最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ? )。

A.將兩個廠區(qū)視為一個估價項目一起估價，出具一份估價報告

B.將兩個廠區(qū)視為兩個估價項目分別估價，每個項目出具一份估價報告

C.兩個廠區(qū)分別估價，出具一份估價報告

D.視委托人要求進行估價并出具估價報告

答案：B

9.委托人要求估價機構(gòu)按照委托人的估價目的對甲、乙兩個廠區(qū)的房屋和土地進行估價。估價機構(gòu)認(rèn)為( )。

A.可以按委托人要求對兩個廠區(qū)的房屋和土地進行估價

B.只能對兩個廠區(qū)的土地進行估價

C.可以對甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進行估價

D.可以對乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進行估價

答案：A

10.對乙廠區(qū)的土地估價的思路應(yīng)當(dāng)是( )。

A.按出讓土地使用權(quán)評估其公開市場價值

B.按出計土地使用權(quán)評估其市場價值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

C.用成本法估算土地公開市場價值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

D.用假設(shè)開發(fā)法估價、先估算其改造完成后的價值，再減去開發(fā)成本、管理費用、投 資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費

答案：B