當今，房子可以說是人們?nèi)松斨械囊患卮笪锲罚I房子是人生當中的大事情。很多人在買房之前都會去考慮一下房子的價格，因為房價的高低會影響房子的整個開銷，進而影響我們的錢袋子。下面就與小編一起看看2021年上海房價走勢趨勢最新消息,今年上海房價預測。僅供參考。
一、本輪上海房價啟動的原因究竟是什么？
1、義務教育階段公民同招后的學區(qū)房重定價
2020年3月11日下午，上海市教委公布《2020年本市義務教育階段學校招生入學工作的實施意見》。根據(jù)意見，今年上海義務教育招生入學全面實施“公民同招”，嚴禁以各類考試、競賽、培訓成績或證書等作為招生依據(jù)，不得以面試、測評等名義選拔學生，民辦學校報名人數(shù)超過招生計劃的，實行電腦隨機錄取。
我們上海人都知道，以前上海公辦小學和初中除了極個別幾所以外，其實都是垃圾。民辦幾乎是完全碾壓公辦的。由于初中畢業(yè)了要中考，所以對娃要求高的家長一般會傾向于去民辦初中，所以幾乎不存在“初中學區(qū)房”的概念，頂多就是對口好的公辦小學的學區(qū)房。由于實施了“公民同招”以后，民辦學校的選拔優(yōu)勢不再存在，將日漸式微，而好的公辦初中的重要性凸顯了出來。這就造成了這波學區(qū)房的暴漲，有不少翻倍的。當然其實有不少是偽學區(qū)房，不過這不是本文討論的要點，以后有機會我會專門寫文章談談這個問題。
2、學區(qū)房暴漲以后的連鎖反應
學區(qū)房多以“老破小”居多，本質上賣的是讀好學校的資格，一套的價格一般在400萬以上。那些房東賣了“老破小”學區(qū)房之后，自然會去改善。賣了400~700萬的房子就會去買800~1200萬的房子。由于目的是改善，所以大多選擇次新房和一手新房，這就表現(xiàn)為次新房漲幅較大和一手新房認籌率畸高（由于限價）。
3、疫情帶來的財富效應
這波疫情雖然導致許多人收入下降，但也使一小部分人發(fā)了財，而房價恰恰就是由一小部分人決定的。做疫情相關生意的人這波必然發(fā)財了，因疫情而放松的信貸政策和結構性大漲的股市也造富了一批人，使得中上端購房人群的購買力大幅上升，直接推漲房價。
4、最底層剛需相對受損造成房價非對稱上漲
由于那些購買總價300~400萬上車盤的群體大多是工薪階層，基本都依靠工資收入，持有的金融資產(chǎn)較少，所以在這波放水中受益較少。這也就導致了一些非學區(qū)老破小沒有漲到17年高點，而遠郊一手新房認籌率不高，房價在板塊和環(huán)線間出現(xiàn)了一定的分化。
二、2021年上海房價走勢的預測
2021年上海房價當然是上漲，這傻子都知道，但究竟是以什么節(jié)奏和幅度上漲呢？
金融條件：房價暴漲的真正大殺器是金融條件的放松，即認房不認貸這種降低首付比例的政策。這次并沒有降低首付比例，所以從上海整體房價來說，難以出現(xiàn)2015~2016年的翻倍大漲。
財富效應：盡管股市帶來了財富效應，但畢竟不是像15年的全面牛市，所有股票的漲幅中位數(shù)只有1%，所以也缺乏暴漲的基礎。
破限購和降首付的難度：上海2021年開始設置了離婚冷靜期，離婚需要最少兩個月，所以這有利于延緩購買力進入市場的時間。
結合以上幾點，2021年上海的房價整體更可能是慢牛而不是類似15~16年的瘋牛。
